Ein Wohnblock, aufgenommen am 09.01.2017 in Frankfurt am Main (Hessen).
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Es gibt immer weniger Sozialwohnungen in Hessen. Also Wohnungen, die subventioniert werden und weniger kosten als auf dem freien Markt. Aber was genau ist eine Sozialwohnung und wer hat ein Anrecht?

Wer ist berechtigt, eine Sozialwohnung zu bekommen?

Das hängt davon ab, wie viel man verdient. "Berechtigt ist erst einmal jede Person, die ein gewisses Mindesteinkommen nicht überschreitet", sagt Ulrich Keck, Abteilungsleiter Wohnraumversorgung beim Amt für Wohnungswesen in Frankfurt. Die Einkommensgrenzen sind im hessischen Wohnraumfördergesetz genau definiert. Je nachdem, wie viele Personen in einem Haushalt wohnen: "Das bedeutet, dass für einen Einpersonenhaushalt beispielsweise etwas über 15.000 Euro im Jahr als berechnetes Einkommen zu werten sind, für zwei Personen sind es dann um die 23.000 und dann erhöht sich diese Zahl immer um einen entsprechenden Betrag von etwa 6000 Euro."

Für jede weitere Person – inklusive Kinder. Berechnet wird das Ganze grob: Bruttoeinkommen minus pauschal 30 Prozent. Bei einem Einpersonenhaushalt heißt das: "Ganz grob hochgerechnet sind das knapp 23.000 Euro sozialversicherungspflichtiges Bruttoeinkommen."

Wie komme ich an eine Sozialwohnung ran?

Da unterscheidet der Gesetzgeber in Hessen zwischen nicht angespanntem und angespanntem Wohnungsmarkt. In nicht angespannten Märkten kann man sich einen Wohnungsberechtigungsschein ausstellen lassen und sich eigenständig bei Vermietern bewerben, die Sozialwohnungen anbieten. In angespannten Wohnungsmärkten wie z.B. Frankfurt sieht das anders aus. Da gibt es eine Bewerberliste, erklärt Ulrich Keck vom Amt für Wohnungswesen in Frankfurt: "Sie werden dann nach Dringlichkeit und Wartezeit von uns wiederum den Vermietern als Bewerber genannt."

Das heißt der Vermieter hat nicht die freie Wahl, sondern kann nur zwischen den vom Amt vorgeschlagenen Bewerbern auswählen. Dadurch wird der Wettbewerb eingeschränkt. Verteilt werden freie Wohnungen nach drei Dringlichkeitsstufen. In Stufe eins mit der allerhöchsten Dringlichkeit sind Menschen, die über keinen Wohnraum verfügen, also z.B. vom Sozialamt untergebracht werden oder bei Freunden wohnen. In Stufe zwei sind die Personen, die in unzureichenden Wohnsituationen sind. Dazu zählt beispielsweise eine vierköpfige Familie, die in einer 45 Quadratmeter-Wohnung lebt. In Stufe drei sind alle anderen Berechtigten.

Wie groß ist der Bedarf?

In Städten wie Frankfurt ist der Bedarf riesig. Dort gibt es eine große Nachfrage, die einem kleinen Angebot gegenüber steht. Insgesamt verfügt Frankfurt über 32.000 Sozialwohnungen – die sind aber fast alle besetzt. Nur 1700 Sozialwohnungen konnte das Amt für Wohnungswesen im vergangenen Jahr frei vergeben. Dem stehen knapp 9500 Interessenten gegenüber. "Da lässt sich leicht ausrechnen, wie lange die Wartezeiten sind", sagt Ulrich Keck. Selbst wenn man jetzt niemand Neues mehr aufnehmen würde, "würden wir trotzdem sechs, sieben Jahre hochgerechnet brauchen, um überhaupt alle Personen die jetzt gerade suchen, versorgen zu können."

Wer bietet Sozialwohnungen an?

Alle Eigentümer, die ihre Wohnungen ursprünglich einmal mit öffentlichen Fördergeldern gebaut haben. Das sind vor allem stadtnahe oder städtische Wohnungsbaugesellschaften aber auch private Vermieter.  Frankfurt versucht Wohnungen, die aus der Bindung fallen von privaten Vermietern als Sozialwohnung anzuwerben und kauft dafür sogenannte Belegungsrechte.

Was darf eine Sozialwohnung kosten?

Das hängt davon ab, wann die Wohnung gebaut wurde. Vor 2002 galt bundesweit das zweite Wohnungsbaufördergesetz, so Ulrich Keck: "Wohnungen, die so in den 60er 70er Jahren gebaut wurden, haben Mietpreise zwischen 4,50 Euro und - je nachdem, ob sie schon mal modernisiert wurden - von vielleicht 6 Euro." Nach 2002 hat die Stadt Frankfurt z.B. festgelegt, dass eine neu gebaute  Sozialwohnung 5 Euro pro Quadratmeter kosten darf.

Was ist eine Fehlbelegung?

Wenn jemand über die Einkommensgrenze kommt, trotzdem aber noch in einer Sozialwohnung wohnt. Dann muss er eine sogenannte Fehlbelegungsabgabe zahlen. In Frankfurt tun das aktuell immerhin zehn Prozent der Haushalte - in Sozialwohnungen also gut 3000. Die Höhe der Fehlbelegungsabgabe ist wieder abhängig vom Einkommen. Maximal darf sie so hoch sein wie die Differenz zwischen den Kosten für die Sozialwohnung und der ortsüblichen Vergleichsmiete. Trotz der Abgabe ziehen nur wenige aus einer Sozialwohnung wieder aus. Die Fluktuationsquote ist laut dem Amt für Wohnungswesen in der letzten Zeit sogar noch einmal gesunken. Von bisher 6 auf 4,5 Prozent.

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Sozialwohnungsbestand geht weiter zurück

Immer mehr Menschen in Hessen suchen eine Sozialwohnung. Das geht aus aktuellen Zahlen des Hessischen Umweltministeriums hervor, die hr-iNFO vorliegen. Demnach ist die Zahl der Sozialwohnungssuchenden im vergangenen Jahr um rund neun Prozent gegenüber dem Vorjahr gestiegen.

Laut Ministerium haben in Hessen im vergangenen Jahr 50.252 Haushalte eine Sozialwohnung gesucht (Stichtag: 1. November 2017). Das sind rund 4.000 Haushalte mehr als im Vorjahr. Etwa drei Viertel der Sozialwohnungssuchenden lebten demnach im Rhein-Main-Gebiet. Neben dem angespannten Wohnungsmarkt im Ballungsraum ist ein weiterer Grund für den Anstieg die wachsende Zahl anerkannter Flüchtlinge, von denen auch viele eine Sozialwohnung beantragen. In Frankfurt zum Beispiel machen sie laut Stadt etwa zehn Prozent der Suchenden aus.

Der Bestand an Sozialwohnungen ist dagegen im vergangenen Jahr weiter zurückgegangen und sank gegenüber dem Vorjahr um acht Prozent auf 85.484 Wohnungen in Hessen. Ein Grund dafür ist, dass die Mieten von Sozialwohnungen nur für begrenzte Zeit vergünstigt sind – in der Regel 20 Jahre lang. Diese Frist läuft bei immer mehr Wohnungen aus.

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Sendung: hr-iNFO, 13.04.2018, 07:50 Uhr

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