Frankfurt von oben

Eine bezahlbare Wohnung zu finden, wird für viele Menschen vor allem in Städten immer schwieriger. Wer ist dafür verantwortlich? Wem gehört der Wohnraum? Und wer bestimmt die Mietpreise in einer Stadt? Unsere Reporterin hat sich in Frankfurt auf die Suche nach Antworten gemacht.

Frankfurt boomt. Seit 2002 wächst die Stadt beständig, und sie tut es immer schneller. Im Schnitt kommen pro Tag mehr als 18 Einwohner dazu, bald soll Frankfurt die Marke von 750.000 Einwohnern knacken. Aber wer besitzt all die Häuser und Wohnungen in Frankfurt? Es ist gar nicht so einfach, das rauszukriegen. Es gibt Grundbücher, da stehen die Besitzer drin. Aber leider kann man nicht einfach zum Grundbuchamt gehen und Straße für Straße nachsehen, wem welches Haus gehört. Das geht nur mit einem triftigen Grund. Und schon gar nicht für eine ganze Stadt. Schade.

Audiobeitrag

Podcast

Zum Artikel Steigende Mieten: Wem gehört die Stadt?

Frankfurt von oben
Ende des Audiobeitrags

Wie weiter? Ich frage rum, bei Wissenschaftlern, bei Institutionen, bei der Stadt. Überall nur vage Aussagen, Näherungswerte. Eins wird schnell klar: Wem die Stadt gehört, ist ein Geheimnis. Es gibt kein Register, das offen zugänglich ist. Wenn es keine konkreten Zahlen gibt, dann muss man sich der Sache wenigstens nähern können, durch Statistiken.

Größter Teil in Privatbesitz

Auf der Homepage der Stadt Frankfurt werde ich fündig. Hier steht, dass es in Frankfurt – Stand 2017 – über 393.000 Wohnungen gab. Aber wem gehören diese Wohnungen? Auch dazu finde ich Zahlen, beim städtischen Amt für Statistik. Diese Zahlen beziehen sich auf den Zensus von 2011, also die sogenannte Volkszählung. Neuere Zahlen gibt es noch nicht.

Hier erfahre ich etwas, das mich überrascht: 63 Prozent und damit fast zwei Drittel aller Wohnungen in Frankfurt sind in Privatbesitz. Gut 20 Prozent gehören Bund, Land und vor allem der Kommune – also der Allgemeinheit. An dritter Stelle - mit knapp acht Prozent - kommen die privatwirtschaftlichen Wohnungsunternehmen. Das sind börsennotierte Unternehmen, deren Geschäft der Kauf und Verkauf und die Vermietung von Wohnungen sind.

Grafik: Besitzerverhältnisse von Wohnraum in Frankfurt

Wohnungsunternehmen als Mietpreistreiber?

Acht solcher Unternehmen gibt es insgesamt in Deutschland, das mit Abstand größte ist die Vonovia. Sie und die Nummer zwei am Markt, die Deutsche Wohnen, stehen aktuell besonders in der Kritik: Sie werden mit dafür verantwortlich gemacht, dass die Mieten in der Stadt steigen und dass sie als börsennotierte Unternehmen von der aktuellen Situation auf dem Immobilienmarkt profitieren. Die Vonovia hat im vergangenen Jahr mehr als eine Milliarde Euro Gewinn gemacht. Oder ganz korrekt: das operative Ergebnis nach Zinsen und Steuern  fiel rund 16 Prozent höher aus als im Vorjahr.

Steht die Vonovia zu Recht als Mietpreistreiber am Pranger? Um das herauszufinden, besuche ich das Frankfurter Gallusviertel – ein Viertel, in dem traditionell viele Arbeiter- und Migrantenfamilien gewohnt haben und in dem es bis vor einigen Jahren noch Industrieanlagen gab. Am Gallusviertel lässt sich sehr konkret zeigen, wie sich die Besitzverhältnisse in der Stadt in den vergangenen Jahrzehnten verändert haben.

Ein Besuch im Gallusviertel

In der Knorrstraße etwa haben die Wohnblocks aus der Nachkriegszeit gerade einen neuen Anstrich bekommen. Die Straße war in diesem Sommer eine einzige Baustelle, zwischen den alten Gebäuden sind neue entstanden: Nachverdichtung. Sebastian Schipper, Humangeograph an der Universität Frankfurt, beobachtet die Entwicklung des Viertels schon seit Jahren. Es sei bemerkenswert, wie sich die Gegend in ein paar Monaten verändert habe: "Die Grünflächen sind verschwunden, der Kinderspielplatz ist weg."

Sebastian Schipper

An die schmucklosen und jetzt mit Farbe aufgepeppten Wohnhäuser aus der Nachkriegszeit schließen moderne Wohnblocks an. Ein etwas gesichtsloser Baustil aus geraden Linien, der Wertigkeit ausstrahlt. Überall Balkone mit Sonnenschirmen und Pflanzen. Wer hier wohnt, muss es sich leisten können: Der Quadratmeterpreis bei Eigentumswohnungen geht rauf bis 10.000 Euro, Mieter zahlen 12 bis 17 Euro pro Quadratmeter - kalt.

Zwei Welten

Hier treffen Welten aufeinander. Aber die eine, die moderne Welt, färbt auf die andere ab, sagt Sebastian Schipper: "Dieser hochpreisige Neubau und die teuren Mieten, die im Europaviertel jetzt erzielt werden, wirken sich auch auf den Altbaubestand im Gallus aus" – und zwar durch höhere Mieten. Etwa weil Bestandsvermieter die Miete bei bestehenden Mietverträgen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben können. "Und in diese Vergleichsmiete gehen jetzt auch die teuren Mieten im Europaviertel mit ein", erklärt Schipper. "Dementsprechend ist zu befürchten, dass bei den zukünftigen Mietspiegeln, wenn sie erhoben werden, auch das Gallus noch einen höheren Lagezuschlag erhält, ähnlich wie es den in Bockenheim, im Westend oder im Nordend schon gibt."

Schipper hat den Wandel dokumentiert: Durch Zufall hat er eine alte Karte des Gallusviertels bekommen, aus der er rekonstruieren konnte, wie die Eigentümerstruktur im Jahr 1970 war. Auf dieser Grundlage konnte er erforschen, was sich seither verändert hat: Welche Unternehmen haben ihre Wohnungsbestände behalten und welche verkauft? Und an wen? Durch diese Forschung entstand eine zweite Karte, die die Eigentümerverhältnisse heute abbildet (Stand 2016).

Dokumentation des Wandels

Karte des Gallusviertels 1970

Karte als Download: Eigentumsverhältnisse im Gallusviertel 1970 [PDF - 2mb]

"Man sieht, dass sich die Eigentümerstruktur im Gallus radikal gewandelt hat", erklärt Schipper. In den 70er Jahren seien 60 Prozent der Wohnungen im Besitz von gemeinnützigen genossenschaftlichen Wohnungsunternehmen, die preisgebundenen Wohnraum angeboten haben.

Das Gallusviertel im Jahr 2016

Karte als Download: Eigentumsverhältnisse im Gallusviertel 2016 [PDF - 859kb]

Heute sei der gemeinnützige Wohnungsbestand drastisch zurückgegangen. Dafür hätten "die institutionellen, finanzmarktorientierten Akteure, die ihre Bestände gewinnmaximierend bewirtschaften wollen, ihre Bestände im Gallus massiv ausgeweitet." Zum einen seien große Teile des Europaviertels in den Händen solcher Wohnungsunternehmen, zum anderen hätten sie Bauland im alten Gallus aufgekauft und Bestandswohnungen erworben.

"Die Ursünde der Wohnungspolitik"

Wie kam es dazu, dass sich die Besitzverhältnisse im Gallus so verändert haben – und mit ihnen die Mieten und die Bewohner? Sebastian Schipper sieht das Problem bei der Politik: "Was man vielleicht als die Ursünde der Wohnungspolitik bezeichnen kann, ist die Abschaffung der Wohnungsgemeinnützigkeit 1989." Bis dahin gab es gemeinnützige Unternehmen, die per Gesetz verpflichtet waren, maximal eine kostendeckende Miete zu erwirtschaften.

Durch die Abschaffung seien die Bedingungen für die später folgende Privatisierung geschaffen worden. So wurde es für Finanzinvestoren lukrativ, die Wohnungen im Gallus zu kaufen. "Und genau das ist 2001 passiert, als die Eisenbahnergesellschaft beziehungsweise die Bundesregierung hier ihre Wohnungen verkauft hat."

Dazu kam noch, dass bei immer mehr Wohnungen im Gallus die Sozialbindung auslief. Nach und nach wurden die Bestände umstrukturiert und privatisiert. Viele Wohnungen gingen an Wohnungsbaugesellschaften der Stadt und des Landes wie die ABG und die Nassauische Heimstätte. Und einige Wohnungen gingen an börsennotierte Wohnungsunternehmen wie die Vonovia, darunter auch die Wohnungen in der Knorrstraße.

Finanzkrise macht Modernisierung rentabel

Jahrelang passierte erst mal nichts, aber dann begann das Unternehmen mit Modernisierungen und Nachverdichtung, weil es sich jetzt rentierte: In der Folge der Finanzkrise von 2007 waren die Zinsen immer weiter gesunken, der Wohnungsmarkt wurde immer enger, weil immer mehr Menschen nach Frankfurt zogen und das Europaviertel mit seinen deutlich höheren Mieten strahlte aus.

Damit sind wir wieder auf der Baustelle in der Knorrstraße. Seit zweieinhalb Jahren wird hier gebaut. Was bedeutet das für die Mieter? Schipper und seine Kollegen vom Institut für Humangeographie haben dort eine Umfrage gemacht. Das Ergebnis: Die Mieter sind sehr belastet vom Baulärm, beklagen den Verlust an Grünflächen und die steigenden Mieten.

Baulärm, weniger Grün und steigende Mieten

Einer der Mieter in der Knorrstraße ist Roberto Stojanoski. Er gehört zu denjenigen, die sehr unzufrieden sind mit den Umbauten in seiner Straße und an seinem Haus. Auf ein paar der alten Wohnhäuser sind neue Wohnungen entstanden, sie wurden aufgestockt. Insgesamt ist es enger geworden in der Knorrstraße.

Ein Großteil der früheren Grünfläche ist Neubauten gewichen. Mit Privatgärten im Parterre für diejenigen, die es sich leisten können. Die verbleibende Fläche teilen sich alle anderen Mieter. Er könne sich die Miete demnächst kaum noch leisten, sagt Stojanoski. Mit den angekündigten Mieterhöhungen und den Nebenkosten steigt sie auf über 950 Euro.

Baustelle in der Knorrstraße im Gallusviertel

Ein ganzer Stadtteil hat sich also binnen weniger Jahrzehnte gewandelt. Bis Ende der 1980er Jahre galt für die meisten Wohnungen im Gallus eine Preisbindung. Das änderte sich mit dem Wegfall des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes und der Sozialbindungen. Im und um das Gallus herum wurde es immer teurer.

Allerdings war das noch eine Zeit, als die Stadtplaner noch gar nicht damit gerechnet haben, dass Frankfurt so sehr wachsen wird. Es war auch noch nicht absehbar, dass eine Finanzkrise die ganze Welt erschüttern würde - und die Zentralbanken die Zinsen so weit senken würden, dass immer mehr Investoren ihre Renditen über Immobilien absichern wollen.

Eine Gemengelage, die dazu führt, dass die Menschen Angst haben, dass sie aus dem Gallus verdrängt werden. Roberto Stojanoski, Mieter im Gallusviertel, macht dafür die Vonovia verantwortlich, die die alten Häuser modernisiert und neue Wohnungen baut. Er und andere Mieter fühlen sich von der Stadt Frankfurt allein gelassen, die all das genehmigt hat.

"Gigantische Höherbewertung" durch börsennotierte Unternehmen

Ich möchte zunächst mehr über die Vonovia herausfinden. Im Internet finde ich ein Gutachten über das Unternehmen des Ökonomen Heinz-Josef Bontrup. Der Professor für Wirtschaftswissenschaft an der Westfälischen Hochschule in Gelsenkirchen blickt kritisch auf die Bilanzen des börsennotierten Wohnungsunternehmens. Die Vonovia bezeichnet er als "Finanzinvestor mit angeschlossener Immobilienwirtschaft". Der aktuelle Wert der Immobilien liegt bei mehr als 44 Milliarden Euro.

Heinz-Josef Bontrup erklärt mir, dass der hohe Wert auch dadurch zustande kommt, dass Vonovia als börsennotiertes Unternehmen seine Wohnungen anders bewerten kann als beispielsweise eine kommunale Wohnungsgesellschaft. Nämlich, laut internationalem Bewertungsrecht für Finanzinvestoren, zu Marktpreisen. Dadurch komme es zu einer höheren Bewertung als man es eigentlich nach deutschem Recht, also nach Handelsrecht, bewerten würde. So komme es zu einer Höherbewertung, die "gigantisch" sei. Und durch diese könne das Unternehmen leichter Investoren anlocken.

Auch die Dividenden für die Anteilseigner sind aus Sicht von Bontrup gemessen an den tatsächlichen Werten viel zu hoch. Denn wenn sich der Immobilienmarkt entspannt und die Preise nachlassen, könnte Vonovia in Schwierigkeiten geraten - weil den Buchwerten Dividenden gegenüberstehen, die cash an die Anteilseigner ausgezahlt werden müssen.

"Massives Staatsversagen"

Bontrup beurteilt einiges an Vonovia kritisch. Aber er wehrt sich dagegen, dass das Unternehmen verteufelt und für die hohen Mieten verantwortlich gemacht wird. Die entscheidenden Fehler sieht der Ökonom bei der Politik. Sie habe versagt, "indem man öffentliches Eigentum zu kleinsten Preisen an solche Unternehmen verscherbelt hat. Da fing die Misere an", sagt Bontrup.

Und heute seien die "Politiker entsetzt darüber, dass sich dann solche Unternehmen marktwirtschaftlich, kapitalistisch verhalten." Ein zweites politisches Versagen sei es, solchen Unternehmen zu erlauben, "sich als Investoren zu bewerten. Das heißt, es ist Politikversagen. Es liegt massives Staatsversagen vor". Die Vonovia macht also nur das, was ein börsennotiertes Unternehmen tun muss, um Kapital anzulocken und Gewinn zu machen.

Veränderte Haltung bei Vonovia

Was sagt die Vonovia selbst dazu? Matthias Wulff ist Sprecher des Unternehmens. Er erklärt mir, dass Vonovia seine Strategie geändert habe. Während das Unternehmen in früheren Jahren auch Geld mit dem schnellen Kauf und Verkauf von Wohnungen  gemacht habe, sei Vonovia jetzt Bestandshalter, der nicht mehr viele Wohnungen dazukaufen wolle. Vonovia sei der Vermieter für die kleinen Leute, die in der Nähe der Stadt wohnen wollen, aber nicht so viel Geld ausgeben können. "Das ist eine Miete von knapp neun Euro pro Quadratmeter. Es ist die Mitte der Gesellschaft, die bei uns wohnt. Das Segment nennen wir 'bezahlbaren Wohnraum'", sagt Wulff.

Also genau das Segment und die Mieter, die in der Knorrstraße im Gallusviertel wohnen. Ich konfrontiere Wulff mit der Situation dort. Mit der nicht enden wollenden Baustelle und dass viele Mieter dort Vonovia als Problem sehen. Der Vonovia-Sprecher räumt Fehler ein. Vor allem Modernisierungsprojekte und Baustellen seien ein "sehr schwieriges Gewerk". Der Anspruch des Unternehmens sei es aber, "noch besser zu werden und noch weniger Fehler zu machen". Der ökonomische Plan müsse zusammengehen mit einem verantwortungsvollen Umgang mit Mietern und dem Umfeld.

Verantwortung, Fehler gemacht, besser werden - das sind Töne, die ich in letzter Zeit häufiger von Vonovia gehört und gelesen habe. Offenbar ist die Einsicht gewachsen, dass schlechte Berichterstattung und ein schlechtes Image sich auf Dauer negativ auf das Unternehmen auswirken. Der öffentliche Druck und Debatten um Enteignungen und Mietdeckel haben sicher zu dieser veränderten Haltung beigetragen. Aber die Beteuerungen machen sich für Mieter wie Roberto Stojanoski nicht in Taten bemerkbar. Er hat das Gefühl, weiterhin gegen Windmühlen anzukämpfen.  

Was tut die Stadt?

Müsste da nicht die Stadt einschreiten? Was macht eigentlich die Stadt? Ich treffe Planungsdezernent Mike Josef (SPD). Auch er räumt ein, dass in der Knorrstraße Fehler gemacht wurden - von seinen Vorgängern. Dass zum Beispiel trotz Milieuschutz  die Aufzüge genehmigt wurden, für die Mieter zahlen sollen, auch wenn sie nicht davon profitieren. Der Dezernent hat deshalb die Milieuschutzsatzung angepasst.

Außerdem dringt er bei anderen Modernisierungsprojekten in der Stadt darauf, dass die Bestandsmieten nicht steigen dürfen. Das läuft über Gespräche mit den Investoren, in denen die Stadt ihre Kriterien klar macht, auch gegenüber der Vonovia. Eines dieser Kriterien sei, dass "die Nachverdichtung nicht dafür sorgen darf, dass am Ende die Mieten durch die Modernisierungsmaßnahmen so hoch steigen, dass die Mieterinnen und Mieter  sich die Mieten nicht mehr leisten können", so Josef. Am Ende gehe das oft über "Gespräche und freiwillige Vereinbarungen, weil es ein Geben und Nehmen ist". Es sei aber eben alles auf freiwilliger Basis. "Wenn die Vonovia es in der Knorrstraße trotzdem drauf angelegt hätte, hätte sie ein Recht auf Baugenehmigung gehabt."

Dennoch: Die Gespräche seien zwar oft lang und hart, aber durchaus ergiebig, sagt der Sozialdemokrat. Auch die Investoren hätten verstanden, dass der Ausbau der Stadt nur im Zusammenspiel mit den Bewohnern funktionieren könne. Josef will die Instrumente, die die Stadt hat, intensiver nutzen. Zum Beispiel das Vorkaufsrecht beziehungsweise die Abwendungsvereinbarungen, in denen die Stadt einem Käufer Auflagen machen kann - unter anderem, dass die Mieten nicht oder nur in einem bestimmten Umfang steigen dürfen. Das ganz grundlegende Problem ist aber, dass die Stadt nur noch sehr wenig Bauland hat, auf dem sie die dringend benötigten Wohnungen bauen lassen könnte und auf dem sie die Regeln selber diktieren kann. Der Rest ist längst verkauft.

Neues Bauland will die Stadt in Zukunft nur noch unter klaren Bedingungen ausweisen. Nämlich dann, wenn darauf in einem bestimmten Umfang günstiger Wohnraum geschaffen wird. Ein Teil des Baulandes darf außerdem nicht meistbietend verkauft werden, sondern nach anderen Kriterien. Das soll die Entwicklung der Baulandpreise und damit auch der Mieten dämpfen.

Was hilft gegen steigende Mieten?

Wem gehört die Stadt? Nach dem Gespräch mit dem Baudezernenten werfe ich noch mal einen Blick auf die Wohnungsstatistik der Stadt Frankfurt. Nach den Privatpersonen, der öffentlichen Hand und den privatwirtschaftlichen Wohnungsunternehmen finde ich hier noch eine weitere Besitzergruppe. Sie heißt: "Anderes privatwirtschaftliches Unternehmen". Wer sind diese Unternehmen, die sich 2,5 Prozent aller Wohnungen in Frankfurt teilen? Ich frage nach: bei der Stadt, dann beim Landesamt für Statistik. Es gibt dazu keine näheren Angaben, wegen Datenschutz.

Aber was auf der Hand liegt: In Zeiten niedriger oder sogar negativer Zinsen versuchen Investoren, über Immobilien eine möglichst hohe Rendite zu erzielen. Bei meiner weiteren Suche stoße ich auf eine interessante Zahl: Immer mehr Versicherungen investieren in Immobilien. Mittlerweile stecken mehr als zehn Prozent des gesamten Vermögens aller deutschen Versicherungen in Immobilien. Ich lese vom bizarren Fall einer Mieterin, die sich gegen eine höhere Miete wehrt und herausfindet, dass ihre eigene Rentenversicherung hinter den Forderungen steckt. Mittelbar zahlt sie ihre eigene Rente mit ihren steigenden Mieten. Sie ist Opfer und Profiteurin in einem.

Was weiß ich also darüber, wem die Stadt gehört? Frankfurt gehört zum allergrößten Teil Privatpersonen und der öffentlichen Hand, also vor allem der Kommune, teils auch Land und Bund. Die gewinnorientierten Wohnungsgesellschaften sind seit einigen Jahren ein wichtiger Player auf dem Markt. Aber in Frankfurt ist ihr Einfluss begrenzt. Zusammen mit anderen privatwirtschaftlichen Unternehmen kommen sie auf gerade mal gut zehn Prozent. Diese Unternehmen versuchen, auch durch Mietsteigerungen möglichst hohe Renditen zu erzielen.

Aber ich habe erfahren, dass das auch für viele private Vermieter gilt. Sie gehören zu den Vermietern mit dem höchsten Mietniveau. Ich habe auch erfahren, dass zwar die Mieten bei Neuvermietungen durch die Decke gehen, aber dass die Bestandsmieten in Frankfurt weitgehend moderat wachsen und teils auch stagnieren. Wichtig ist aber auch: Nicht jede Mieterhöhung hat was mit Rendite und Gewinn zu tun. Wohnungen müssen weiter modernisiert werden, weil dichte Fenster und gut gedämmte Gebäude die Umwelt schonen. Auch das muss finanziert werden.

Was hilft jetzt aber gegen steigende Mieten? In erster Linie muss noch mehr gebaut werden. Ich habe den Eindruck, dass die Stadt deutlich bewusster mit den verbliebenen Flächen umgeht und darauf dringt, dass die Bauherren günstige und vor allem kleinere Wohnungen bauen. Denn der Platz, der da ist, ist auch noch schlecht verteilt. Außerdem schaut die Stadt inzwischen offenbar genauer hin, wer eine Immobilie kauft.

Mir scheint, dass den meisten klar geworden ist, dass Wohnen ein besonderes Gut ist. Eins, das man nicht einfach dem Markt und seinen Mechanismen überlassen kann. Denn die Stadt gehört allen und nicht nur wenigen.

Sendung: hr-iNFO Aktuell, 26.9.2019, 6-9 Uhr

Jetzt im Programm